2006年02月27日

貫く気持と会社の方針 生産緑地解除(中篇)

 ある農家さんがおいらが毎日市場に通ってる事を
 いつも通る道で知っていた
 たまたま
その農家さんは当時営業部長の担当する農家さんで
 部長に農家さんを紹介してもらえる事になった
 
 顧客の増強。と言う数字には見えない結果となった。
 その農家さんは部長とおいらの営業の同行までして頂き
 5件の農家さんへ
 行くと暖かく出迎えて頂き応接間にまぬかれ、お茶まで頂き
 当社の会社内容まで聞いてくれた
 飛込みだとここまで来るには早くて3ヶ月かかるようなぁ
 紹介は本当に有難い。感謝です

 おいらは嬉しくなり市場へ行けばと言ってくれた
 農家さんにご報告へ
 お父さんに話すと
 無邪気な笑顔で頑張ったのう
 おめぇの頑張りじゃ〜わしゃ何もしとらんよ〜
 と言いつつ
 おいらの仕事の話を始めて聞き入れてくれた

 お父さんはご長男さんをおいらに
 紹介してくれ
 ご長男さんの今後の計画や継承などの具体案を
 話始めてくれた。

 入社1年3ヶ月たった日の事だった
 
 その計画や継承などの具体案を社に持ち帰り
 ヒアリング・税理士・弁護士・設計士
 各専門職と打合せをし、当社での継承案を
 そのご長男さんに提出。
 
 まず、そのお宅は生産緑地10箇所
 宅地・駐車場3箇所・調整区域に1箇所
 土地があり、他にはアパート5棟
 資産累計約50数億
 借財約1億
 他に現金等


 これではお父さんが亡くなられた時
 かなりの相続税が発生する。

 当社の計画は生産緑地解除と言う。
ちょっと考えられない計画を提示した。
 ご長男さんの希望は農業は継承しないが土地は継承したい
 この希望に当てはまる計画では合ったが、
生産緑地解除する案にはご長男さんも
 驚きを隠せなかった
 何せ生産緑地は法律で定められ
 農業従事者が死亡ないしは農業に従事できない事柄
 でないと解除できない
 
 お父さんはその年軽い脳梗塞で倒れられ
 入院なされていた
 
 われわれはそこに眼をつけ
 お父さんをある病院に検査して頂いた
 結果、診断書には、脳梗塞の為、
農作業等控える事の旨が記載されていた。

 生産緑地解除の為手続きを開始した
 当役場では初解除申請になった

 中篇はここまで

月々数万円の不動産投資

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posted by 赤ちょうちん at 15:36| Comment(16) | TrackBack(0) | 生産緑地 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年03月01日

貫く気持と会社の方針 生産緑地解除(中篇下)

生産緑地解除の為手続きを開始した
当役場では初解除申請になった
おいら、ここで大きな間違い〜基
(もとい・自衛隊用語間違いやり直し)お許し下さいませませもうやだ〜(悲しい顔)

生産緑地解除の為手続きを開始したと明記したが
解除手続きまでの右往左往があった、
生産緑地解除計画案には、
解除手続きと事業計画案の提出であった
解除をして、
農地から宅地にしてそこにマンション計画案であった
それも、解除地が
10箇所・10箇所全部にマンション計画であった
何度も何度も計画を練り直し、設計士・税理士・弁護士が
プロジェクトを組み
各専門職で各役割を果たし連携して
このプロジェクトの事業収支をお客様の家系に
合った事業収支を組んだ。
その間おいらはお客様宅を毎日、毎日足を運び
  
お客様(ご長男)の状況と今後の家系の継続案を聴き
当社の専門職チームに伝言する日々が続いた。
その間お客様とは何時間何十時間会話をした。
この期間続く事なんと2年。いろんな事があった。
毎週一回の都内デザインマンション見学。
お客様宅に伺いに来るゼネコンさん・コンサル会社等
すべての会社の計画案を
当社計画案と照らし合わせ事業収支の対比を出した。

その数何とがく〜(落胆した顔)23社
すべての計画案と当社計画案を対比し
その答えをお客様に提出した。
一番の違いは
当社だけが
生産緑地解除案と解除
全土地10箇所にマンション計画を提出した。

お客さんの戸惑い借り入れ金額の莫大さ
ただ、何故こう言う計画なのかを詳細に分かりやすく
時間をかけ説明し理解を得た

当初この計画を提出した時のお父さんは怒り爆破爆弾パンチ
おめぇ〜もうこの敷居跨ぐんじゃねぇ〜パンチ
怒られ〜お酒の活きよいで〜何度も叱られた
おいらはお客様(ご長男)の要望に答えるには
この方法が一番であると
理解を何度も何度も説明しようやくご長男には理解を得たが
お父さん・お母さんにはなかなか理解を得る事が出来ず
ご長男と一緒に何日も何日もかけて説明し、
理解を得る事にした
お父さんやお母さんには、なかなか難しく
紐解きながら説明をし続けた
ある日はお父さんの機嫌が悪く
最初から始める事も何度もあった

お母さんも農業しか経験なく、かなり苦しんでいた
おいら〜この計画で一番辛かったのは
お母さんの状況であった

75歳にはかなり無理な要求だと
まじに、辛かった

こんなに苦しまないと行けないものなのか
自問自答した
相続とはこんなに大変な事なのか
よく言われる資産は三代で無くなる
この時ひしひし感じたもうやだ〜(悲しい顔)

借入金の莫大な金額を老夫婦を重くのしかかる
  
本日はここまでお疲れ様


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posted by 赤ちょうちん at 00:07| Comment(28) | TrackBack(0) | 生産緑地 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年03月02日

貫く気持と会社の方針 相続 生産緑地解除(後篇)

相続とはこんなに大変な事なのか
よく言われる資産は三代で無くなる
この時ひしひし感じた

農家を継続していくか?
農家を継続するのなら生産緑地解除は不要
若い人達にこの市街化区域での農作業収入は
かなりきついもの
    
生産緑地解除計画には
借入金の莫大な金額を老夫婦を重くのしかかる

対策をして借入金増やして、相続税を軽減するか
農家を継承して
対策しないで、相続税を物納で対応するか
或いは、対策を一部して残り相続発生してから
その時点で、相続税を分納か?物納か?
いくつもの選択肢はある

あらゆるケースを想定してシュミレーションを組む
これと合わせて分割の設定
相続が発生した場合
誰がどこの資産を継承していくかぁ
この作業も平行して行わない限り
相続対策にはならない

お客様のご家族の希望は
本家を長男が継承していく
資産全体を本家が一括で管理継承する
これが希望でした
例え、各兄弟の名義になっても
本家が資産全体を管理する
お父さんとお母さんの強い希望でした
お子さん達も賛同しご家族皆さんが力を合わし
資産を継承していく事には意見が一致していました

我々もこの意見には有難い事で
相続で資産を無くす要因は家族の団結の無さ
個々相続人の欲
   

この件に関しては本当にご家族が一緒になって
資産を継承して行く事が一番の方法だと思います
  
このご家族はどんな事でも乗り越えていく事の出来る
家族の強い絆でお父さんお母さんを支え合ってる気がします
どんな偉い弁護士さんやどんなに出来る税理士さんも
この絆が無ければ相続対策は数字上だけで
終わってしまうのではないのかな

     
ぁぁあ〜まじぃ〜お客様との打合せ時間だ

本日はここまで
頑張ってきますexclamation×2


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posted by 赤ちょうちん at 10:55| Comment(14) | TrackBack(0) | 生産緑地 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年03月03日

  貫く気持と会社の方針 相続 生産緑地解除(後篇下)

どんな偉い弁護士さんやどんなに出来る税理士さんも
この絆が無ければ相続対策は数字上だけで
終わってしまうのではないのかなぁ

今までの内容は下記記事へ


貫く気持と会社の方針 生産緑地解除(中篇)



貫く気持と会社の方針 生産緑地解除(中篇下)



貫く気持と会社の方針 相続 生産緑地解除(後篇)


お父さん〜お母さん〜の気苦労はご家族の絆で支えられて
家系の継承をご長男さんを代表とするご兄弟に託す決意をなされた

ご計画案をご提出させて頂いてから丸2年の月日が経っていた
     
生産緑地解除手続き
行政での買い取り誘致
この期間1ヶ月

農業委員会へ提出
農業委員会での農業地としての買い取り誘致(価格は地主希望額)
この期間3ヶ月


これが買取人が居なければ
正式に生産緑地解除
ちなみに(この期間に買取されないかどうかは事前調査にて確認)
絶対は無い〜買取の可能性多少でもある事をお客様にお伝え承知して頂く

生産緑地解除迄の期間
約5ヶ月
     
これと共に
銀行へ建築費の融資申し込み
今回は国民金融公庫への申し込みを
お客様が希望し設計等条件を満たし
国民金融公庫へ融資申込み開始

その以前にお客様との建築契約締結を
お客様からの提案で4月8日に
   
おいらの入社日
ありがたや〜お客様から何も聞かされていなかったので
ビックリがく〜(落胆した顔)

心温かいお客様の気持ち
本当に頑張ってよかった

一人暗い部屋で
歓喜の美酒〜わーい(嬉しい顔)
心に今の感激忘れずこれからもお客様の
気持大事に大切に刻む

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posted by 赤ちょうちん at 01:18| Comment(19) | TrackBack(0) | 生産緑地 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月10日

生産緑地解除 買取申し出方法


生産緑地地区とは

生産緑地地区は、市街化区域にある農地の緑地機能を活かし、計画的に保全することによって、公害や災害の防止に役立てるとともに良好な都市環境を形成しようとする都市計画上の制度です。

生産緑地地区として都市計画決定されている農地等は具体的には、下記のような取扱いになります。

1)農地としての土地利用が都市計画上位置づけられます。

2)農地として管理することが義務づけられ、農地以外の利用はできません。
生産緑地地区内では、建築物などの新築、改築または増築や宅地造成等の土地の形質変更は原則としてできません。
農業を営むために必要な建築等の行為で生活環境の悪化をもたらすおそれのないものに限り市長の許可等を受け、行える場合があります。

3)市、農業委員会が生産緑地の管理に必要な助言、土地の交換、斡旋、その他 の援助を行います。

買取り申出制度

生産緑地地区は農地等として管理することが義務づけられていますが土地所有者の権利救済の観点から次の場合、市長に対し買取り申出ができます。

1.生産緑地地区に指定されてから、30年を経過したとき
  (本市では、平成4年、7年、9年、12年、13年、14年に指定しています。)

2.中心となって農林漁業に従事している者が死亡したとき、または営農できなくなるよう重大な故障が生じたとき


買取り申出をしたら

1.市長は申出日から1ヵ月以内に市もしくは地方公共団体等で買い取るかどうかの通知をします。買い取る場合は買い取りの相手方と、価格等の協議に入ります。

2.買い取らない場合は、他の農業従事者に斡旋します。 買い取り希望がある場合は、相手方と価格等の協議に入ります。 (農業委員会)

3.申出日から3ヵ月以内に買い取りがされず、所有権の移転が行われなかったときは、 生産緑地地区内の行為の制限が 解除され、住宅や事務所などの建築やその他の宅地造成ができるようになります。行為の制限が解除となった場合は、市長は、所有者に通知します。

※なお、買取り申出されてから、行為の制限が解除となるまでの三ヶ月間または市もしくはその他の地方公共団体等に買い取られるまでの間については、農地としての管理が義務づけられており、その間の転用はできません。 他の農業従事者への斡旋により買い取られた生産緑地は、引き続き農地として管理されることになります

上記はとある市の生産緑地 制度です







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くれぐれも小遣い稼ぎ程度にねぇ 照笑

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今の所以上ですが

おいらがやっていいなぁって思うものは以上ですが

これからも色々体験していいなぁっと思ったものを

紹介していきます

みなさんも有ったらご紹介して下さいねぇ

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posted by 赤ちょうちん at 00:00| 東京 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | 生産緑地 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月21日

生産緑地

生産緑地 【せいさんりょくち】





市街化区域内農地のうち

将来にわたって適切に保全される緑地として

指定された地区のこと。

生産緑地地区に指定されると

大都市圏でも固定資産税の宅地並み課税がされず

農地課税になる。



相続税の納税猶予・免除制度も適用される。



指定されてから30年経過した場合

または主要な従事者が死亡したり

重度の障害になった場合には

市区長に生産緑地の買い取り申し出ができ



その場合、譲渡所得の1500万円控除が受けられる。


おいらが経験した生産緑地買取

下記は生産緑地買取方法と体験談記事です



相続対策で
農業従事者が高年齢で生産緑地買取をだした実例!!
相続後に経験した生産緑地買取を出した実例!!







生産緑地解除 買取申し出方法


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貫く気持と会社の方針 生産緑地解除(中篇下)


貫く気持と会社の方針 相続 生産緑地解除(後篇)


貫く気持と会社の方針 相続 生産緑地解除(後篇下)


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posted by 赤ちょうちん at 00:00| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 生産緑地 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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