メルマガ第75回

■」■」相続＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　　体験から生まれた相続
　　　　　　　事前に知っていれば・・・・・
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
　　　　　　
http://akatyoutin.seesaa.net/

■」■」第75号______________________2007.4.21

この記事はおいらが入社間もない

相続対策などさっぱり訳わからない時代

研修も無く経験も無く飛び込み営業をやっていた時代

４年後入社日に相続対策を前提に１０棟のマンション

建築契約を

戴いた頃の事を記事にしています。

経験や知識も無い営業マンがただやる気だけで

契約までの悪戦苦闘を綴っています。

第40回　相続対策　営業　解除後の作業開始

生産緑地が解除され正式に宅地

固定資産税も宅地評価になり

これからが土地活用の開始

おいらの会社計画にのっとり賃貸マンション計画

一部店舗を誘致

デザインマンションを計画し建築する

この年明けから固定資産税が宅地評価に跳ね上がる

オーナーさんのお父さんの具合

建築は同時に開始される計画

この件に関しては色々議論がなされた

同時期で行われるメリット　デメリット

本当に良く議論され

決定したのは同時期に建築を開始する

公的資金導入　銀行金利選択等

やる事は山済み

営業マンのおいらも

日々徹夜状態

オーナーさんの心境を察すると

オーナーさん宅に訪問も欠かせず通う毎日

時間との戦い

建築業者選定　公的資金手続き　

銀行金利調整　デザイン確定

問題が起きてのが　公的資金

一度の建築棟数に待った


本日はここまで〜

最後までお付合いありがとう

地主さん　

今後の相続対策の是非参考にして下さい

営業の皆さん
資産活用の営業に参考にして頂ければ幸いです


■」■」＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


相続　体験から生まれた相続
　　事前に知っていれば
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
メルマガ登録・解除→

ＵＲＬ：http://akatyoutin.seesaa.net/
編集者：赤ちょうちん
Ｅ−Ｍａｉｌ：[e-mail]

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■」■」














ちょいハイリスクハイリターン

楽しい夢観ながら稼ぐなら覗いてみて

くれぐれも小遣い稼ぎ程度にねぇ　照笑

やってみてびっくり！！

いやいやコツコツ毎日少しづつ

確実に稼ぐなら覗いてみて

ブログに紹介文書いて報酬得ましょう！！

コツコツ稼ごう！！

本格的にサイドビジネスをお考えの方

ちょい投資金額ある方

確実に稼ぎたい方は覗いてみて

おもろい投資方法あります。

びっくり驚き！！サイドビジネス

今の所以上ですが

おいらがやっていいなぁって思うものは以上ですが

これからも色々体験していいなぁっと思ったものを

紹介していきます

みなさんも有ったらご紹介して下さいねぇ

お願いします

下記ランキングに注目したく思います

出来ましたら、応援ポッチ　宜しくお願いします

お好きな所に　応援ポッチ　願いまーす

ご協力誠にありがとうございます

またのご訪問心よりお待ちしています

みなさまに幸あれ

メルマガ第76回

■」■」相続＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　　体験から生まれた相続
　　　　　　　事前に知っていれば・・・・・
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
　　　　　　
http://akatyoutin.seesaa.net/

■」■」第76号______________________2007.4.28

この記事はおいらが入社間もない

相続対策などさっぱり訳わからない時代

研修も無く経験も無く飛び込み営業をやっていた時代

４年後入社日に相続対策を前提に１０棟のマンション

建築契約を

戴いた頃の事を記事にしています。

経験や知識も無い営業マンがただやる気だけで

契約までの悪戦苦闘を綴っています。

第41回　相続対策　営業　公的資金建築融資に待った？

おっと

公的資金が同時賃貸マンション計画案に待った？？

一度に10棟契約に驚かれ

７棟同時計画案に待ったがかかった

理由は今まで過去に前例がない

同時期に建築する必要性

ましてや同地区（同じ駅周辺５ＫＭ圏内）

何度も理由書を持参し公的資金担当者との打合せに

（内容は次回号で・・・）

当社の担当者おいらも同行した

見る見るうちに時間は経過

オーナーさまはどうしても公的資金導入が願い

銀行とも平行に融資案件を持ち込み

検討願った

銀行は都市銀行をはじめに地方銀行

信託銀行とここでもオーナーさまは

数社に持ち込み融資の条件を比べた

今までも建築業者二十数社を比べ

銀行も数社を比べた

金利・担保の条件・年数

比べるものも多かった

果たしてどの銀行に

なるのか時間は限られてる

ましてや公的資金に待ったがかかった段階で

比較するオーナーさま

当社も比較・公的資金に対する交渉

銀行に対する交渉

融資の交渉中

建築確認申請も平行に進んでいた

膨大な資料

おいらもてんてこまいまい


本日はここまで〜

最後までお付合いありがとう

地主さん　

今後の相続対策の是非参考にして下さい

営業の皆さん
資産活用の営業に参考にして頂ければ幸いです


■」■」＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


相続　体験から生まれた相続
　　事前に知っていれば
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
メルマガ登録・解除→

ＵＲＬ：http://akatyoutin.seesaa.net/
編集者：赤ちょうちん
Ｅ−Ｍａｉｌ：[e-mail]

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■」■」

メルマガ第77回

■」■」相続＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　　体験から生まれた相続
　　　　　　　事前に知っていれば・・・・・
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
　　　　　　
http://akatyoutin.seesaa.net/

■」■」第77号______________________2007.5.7

ゴールデンウィークも終了

本日から仕事開始

気合を入れて仕事に励みましょう

少々発行日がずれましたがどうぞよろしくお願いします

この記事はおいらが入社間もない

相続対策などさっぱり訳わからない時代

研修も無く経験も無く飛び込み営業をやっていた時代

４年後入社日に相続対策を前提に１０棟のマンション

建築契約を

戴いた頃の事を記事にしています。

経験や知識も無い営業マンがただやる気だけで

契約までの悪戦苦闘を綴っています。

第42回　相続対策　営業　何度も理由書を持参し公的資金担当者との打合せ

７棟同時計画を公的資金融資を持込みしたが

公的は待ったがかかった


理由は今まで過去に前例がない

同時期に建築する必要性

ましてや同地区（同じ駅周辺５ＫＭ圏内）

公的資金担当者との打合せが始まった

同時期にやらなければいけない理由

こちらのお客さまは

農業専従者であるお父さまが

高年齢であるうえ

脳梗塞で農業作業が出来る体調でなくなった

後継者が居ない

相続になった場合高額な税金がこの家系を襲う

計画物件所在位置が７棟ともJR駅徒歩５分圏内である

この駅の利用客がここ３年増えてる

このような理由から109所帯の賃貸マンション計画

建築資金の融資を申込む

担当者の返事はNO

でも、我々はあくまでも

この計画の必要性を訴えた

特に相続税に関しては

計画を実施しない場合は十数億

計画を実施すれば2億弱まで圧縮出来る

需要もこの地域では3年増え続けているデーターも提出

同時計画も安全性を強調

１棟３７部屋RC構造

他の物件を木造構造に切替

建築費の圧縮を図った

この木造構造では今までにない建築面積ではあったが

ここでも特殊な構造を用いて

メリットもデメリットも出した

独自の建築費単価

公的な建築単価算出等

資料を持込数回の打合せ

担当者も理解を示して頂き上司へ

数回の打合せとお客さま面接を経て

出た答えは

４棟の融資決定

審査段階へ移行した

融資額合計二十億弱

残りの３棟は民間へ融資持込

合わせて公的資金の窓口も申込む事

比較検討へ

本日はここまで〜

最後までお付合いありがとう

地主さん　

今後の相続対策の是非参考にして下さい

営業の皆さん
資産活用の営業に参考にして頂ければ幸いです


■」■」＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


相続　体験から生まれた相続
　　事前に知っていれば
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
メルマガ登録・解除→

ＵＲＬ：http://akatyoutin.seesaa.net/
編集者：赤ちょうちん
Ｅ−Ｍａｉｌ：[e-mail]

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■」■」

メルマガ第78回

■」■」相続＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　　体験から生まれた相続
　　　　　　　事前に知っていれば・・・・・
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
　　　　　　
http://akatyoutin.seesaa.net/

■」■」第78号 ______________________2008.5.12


この記事はおいらが入社間もない

相続対策などさっぱり訳わからない時代

研修も無く経験も無く飛び込み営業をやっていた時代

４年後入社日に相続対策を前提に１０棟のマンション

建築契約を

戴いた頃の事を記事にしています。

経験や知識も無い営業マンがただやる気だけで

契約までの悪戦苦闘を綴っています。

>第43回　相続対策　営業　本格的融資銀行比較

やっとでた公的資金融資

４棟の融資決定

審査段階へ移行した

融資額合計二十億弱

残りの３棟は民間銀行へ融資持込

合わせて公的資金の窓口も申込む事

比較検討へ

借入金利の比較

借入期間の比較

担保設定の比較

この担保設定比較には我々は一番注目したが

オーナーさんは借入金利を一番注目していた

金利は固定・変動・期間固定とさまざま選択余地があった

おいらは金利も注目していたが

やはり抵当権設定する担保

抵当権の設定の仕組み方法は色々ある

（方法は次回号で説明するとします）

基本は当該物件のみ担保

各当該物件の土地・建物

設定費用はオーナーさん持ち

その計画が安全性が高い一つのバロメーター

だが、どこの銀行も他の担保物件を要求

ここでも、混迷に・・・・・

我々は事業性の安全性を強調

融資額の担保物件の評価価格を強調

銀行での担保物件の担保価値は

一般的に

評価価格の60％〜70％と言われている

ここでの交渉が一番重要である

商売の元

安全に銀行もオーナーさんも

事業を開始したい

貸す側と借りる側の主張がぶつかる

我々はあくまで他には担保物件は必要ないと主張

銀行との攻防が続く

ここの状況でも

オーナーさんは金利に拘る

本日はここまで〜

最後までお付合いありがとう

地主さん　

今後の相続対策の是非参考にして下さい

営業の皆さん
資産活用の営業に参考にして頂ければ幸いです


■」■」＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


相続　体験から生まれた相続
　　事前に知っていれば
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
メルマガ登録・解除→

ＵＲＬ：http://akatyoutin.seesaa.net/
編集者：赤ちょうちん
Ｅ−Ｍａｉｌ：[e-mail]

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■」■」

メルマガ第79回

■」■」相続＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　　体験から生まれた相続
　　　　　　　事前に知っていれば・・・・・
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
　　　　　　
http://akatyoutin.seesaa.net/

■」■」第79号 ______________________2008.5.19


この記事はおいらが入社間もない

相続対策などさっぱ７８り訳わからない時代

研修も無く経験も無く飛び込み営業をやっていた時代

４年後入社日に相続対策を前提に１０棟のマンション

建築契約を

戴いた頃の事を記事にしています。

経験や知識も無い営業マンがただやる気だけで

契約までの悪戦苦闘を綴っています。

第44回　相続対策　営業　素人なりの抵当権設定のしくみ

ここでは

４棟が公的資金融資

３棟が銀行融資

各物件事での担保で話を進める

抵当権設定も各物件事での設定

金融機関の設定方法は

借入全体の融資額に対しての担保価値を主張

固定資産税額の60％〜70％

もちらん建築する建物の評価も含め

土地・建物で共同担保で抵当権を設定する

全体での抵当権設定を主張

７棟合わせて共同で抵当権を設定する

各物件事に抵当権を設定するのと

７棟合わせて抵当権を設定するとでは

意味合いがかなり違う

建築費に対する借入

繋ぎ資金による借入

諸経費に対する借入

公的資金融資は第一抵当

銀行は３棟の物件に対しては

第一抵当

４棟の物件に対しては第二抵当で

この抵当権設定には

おいら自身疑問？？？

耐震偽造問題で

マンションに抵当権設定してあった

が

耐震偽造で当初追加担保を発表した

金融機関を世間は忘れている

抵当権とは

その建物が額面の価値の分設定する

だったら

耐震偽造が発覚したから追加はないだろう？？？

マスコミも国も問題にしなかった

話は横道にそれましたが

オーナーさんは抵当権設定にはあまり

こだわりがなかった

金融機関の思い通りだけには

設定させたくはなかった

本日はここまで〜

最後までお付合いありがとう

地主さん　

今後の相続対策の是非参考にして下さい

営業の皆さん
資産活用の営業に参考にして頂ければ幸いです


■」■」＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


相続　体験から生まれた相続
　　事前に知っていれば
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
メルマガ登録・解除→

ＵＲＬ：http://akatyoutin.seesaa.net/
編集者：赤ちょうちん
Ｅ−Ｍａｉｌ：[e-mail]

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■」■」

メルマガ第81回

■」■」相続＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　　体験から生まれた相続
　　　　　　　事前に知っていれば・・・・・
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
　　　　　　
http://akatyoutin.seesaa.net/

■」■」第81号 ______________________2008.6.2


この記事はおいらが入社間もない

相続対策などさっぱり訳わからない時代

研修も無く経験も無く飛び込み営業をやっていた時代

４年後入社日に相続対策を前提に１０棟のマンション

建築契約を

戴いた頃の事を記事にしています。

経験や知識も無い営業マンがただやる気だけで

契約までの悪戦苦闘を綴っています。

>第46回　相続対策　営業　銀行融資先決定

いよいよ銀行先が決まった

決定の要因は

地域密着

金利

一番の決定要因は抵当権の設定方法

まず、建築する土地だけで他の土地を必要ない事

もちろん共用で繋ぎ資金等単一では無かったが

建築する土地だけですむという事が当たり前で

一番いいこと

オーナーさんの希望は都市銀行だったが

都市銀行はこの抵当権設定方法が

どこもかしこも

建築する土地だけでは済まなく

他の土地を要求していた

この事が地域密着の地方銀行に決まった要因

地方銀行の対応の早さも比べ物にはならなかった

地方銀行は支店長自ら陣頭指揮をして頂き

支店長自らオーナーさん宅にも何度も足を運んできてくれた

一方都市銀行はあくまで担当者は営業マン

対応もひとまずもち帰り決定には時間がかかった

この事でも決定の大きな要因の一つにもなった

銀行先が決まり

公的資金の融資も決定

いよいよ建築確認が受理され次第

着工！！

オーナーさんとも話し合い

着工する前に

無事に工事が終わるようにと過去の土地の因縁

昔から纏わる土地

さまざまな過去の出来事

オーナーさんは特に気にされていたので

お清めを含め

地鎮祭

通常の地鎮祭でなく

不動護摩を行う事に

７箇所を１日で

一箇所約２時間の護摩祈願

合計約１４時間の護摩祈願



さぁ

いよいよ着工に向け

準備も最終段階・・・・

７棟同時の着工


本日はここまで〜

最後までお付合いありがとう

地主さん　

今後の相続対策の是非参考にして下さい

営業の皆さん
資産活用の営業に参考にして頂ければ幸いです


■」■」＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


相続　体験から生まれた相続
　　事前に知っていれば
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
メルマガ登録・解除→

ＵＲＬ：http://akatyoutin.seesaa.net/
編集者：赤ちょうちん
Ｅ−Ｍａｉｌ：[e-mail]

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■」■」

メルマガ第82回

■」■」相続＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　　体験から生まれた相続
　　　　　　　事前に知っていれば・・・・・
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
　　　　　　
http://akatyoutin.seesaa.net/

■」■」第82号 ______________________2008.6.9


この記事はおいらが入社間もない

相続対策などさっぱ７８り訳わからない時代

研修も無く経験も無く飛び込み営業をやっていた時代

４年後入社日に相続対策を前提に１０棟のマンション

建築契約を

戴いた頃の事を記事にしています。

経験や知識も無い営業マンがただやる気だけで

契約までの悪戦苦闘を綴っています。

第47回　相続対策　営業　いよいよ銀行融資実行

苦節4年

契約頂いた結果

今その事の出発

銀行より融資実行

当日はあっけなく手続きが行われた

７棟分

公的資金は行われなかったが

銀行融資

４棟分の繋ぎ資金と

３棟分の着工資金が

オーナーさん口座の振り込まれ

オーナーさん口座から施工業者に送金の手続きが

銀行の応接間で淡々と行われた

時間にして１時間かかったかな？

金額にして約○億

おいらには実感など無く

数字も見た事のない数字が送金伝票として

オーナーさんに

オーナーさんとお父さん銀行支店長・我が社社長

応接室で硬い握手を交わし

これからの賃貸事業の成功を誓い合った

早速

着工準備

数日後には

各現場に重機がはいり

基礎作りから

喜びも感じられないまま

確認作業や入居募集会社との打合せが

山ほどあった

同じ時期・同じ地域に

その地域はこれからと言う地域

畑のほうが多いくらい

その地域に

部屋数１００

棟数７棟

１ＤＫ〜２ＬＤＫ迄

一部分は店舗

その斡旋にはちょい自信が有った

何せおいらが一番大事で大切な

先輩の設計だったから

強気な家賃設定

相場より

五千〜一万ぐらい高かった

店舗に関しては

オーナーさん希望で

建設業者は入札方式

おいらの会社もその入札に参加

担当者が会場へ

おいらはオーナーさんと

各業者を迎える

参加業者は数社

さて如何なる結果に？？？

本日はここまで〜

最後までお付合いありがとう

地主さん　

今後の相続対策の是非参考にして下さい

営業の皆さん
資産活用の営業に参考にして頂ければ幸いです


■」■」＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


相続　体験から生まれた相続
　　事前に知っていれば
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
メルマガ登録・解除→

ＵＲＬ：http://akatyoutin.seesaa.net/
編集者：赤ちょうちん
Ｅ−Ｍａｉｌ：[e-mail]

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■」■」

メルマガ第83回

■」■」相続＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　　体験から生まれた相続
　　　　　　　事前に知っていれば・・・・・
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
　　　　　　
http://akatyoutin.seesaa.net/

■」■」第83号 ______________________2008.6.16


この記事はおいらが入社間もない

相続対策などさっぱり訳わからない時代

研修も無く経験も無く飛び込み営業をやっていた時代

４年後入社日に相続対策を前提に１０棟のマンション

建築契約を

戴いた頃の事を記事にしています。

経験や知識も無い営業マンがただやる気だけで

契約までの悪戦苦闘を綴っています。

第48回　相続対策　営業　建築着工

入札開始と７棟同時に建築着工

店舗建設は入札方式で最低金額で決定

（いいのかなぁこの形での選択で？
　　　　　最低標準価格もよくわからないのに？？）

おいらの会社は入札落とせず

他社に決定！！

正直おいら　ほっと

会社としては入札出来なかったが

お客さんにとっては比べると言う事からは

いい結果に・・・・


７棟同時着工

７ヶ所同時に機械が入りまずは、基礎作りから

２棟がＲＣ構造

５棟が木造

現場事務所は１ヶ所に７ヶ所分現場監督は３名

着工当日オーナーさんと共に各物件場所を見学に回る

やはり７ヶ所同時になると

それなりに大きい建築現場

５Ｋ園内に集まっているし

おいらは現場を見回った後

早速、現場の掲げる看板の打合せに

賃貸募集看板

当社がやる役割ではなかったが

おいらの営業方針

賃貸事業は入居者があって始めて成り立つ事業

ＪＲ駅前でもある場所柄

大きな目立つ看板を・・・

全部で線路沿いにある５枚

これもまた大変目立つ看板

現場は順調に進んだ

詳細の打合せはオーナーさん交え設計士・監査設計士

現場監督何度も何度も行われた

いいデザインを求めて

毎週オーナーさん設計士おいらと

回って勉強した事が形になる打合せ

おいらは入居者確保してくれる

仲介業者との打合せ

棟別で業者が異なる事から

打合せも入居時期も

もう打合せばかり

トラブルもまた多く

その度に現場へ

営業マンのおいらは当時

オーナー宅へ行く回数より

現場に行く回数の方がはるかに多かった



本日はここまで〜

最後までお付合いありがとう

地主さん　

今後の相続対策の是非参考にして下さい

営業の皆さん
資産活用の営業に参考にして頂ければ幸いです


■」■」＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


相続　体験から生まれた相続
　　事前に知っていれば
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
メルマガ登録・解除→

ＵＲＬ：http://akatyoutin.seesaa.net/
編集者：赤ちょうちん
Ｅ−Ｍａｉｌ：[e-mail]

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■」■」

メルマガ第84回

■」■」相続＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　　体験から生まれた相続
　　　　　　　事前に知っていれば・・・・・
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
　　　　　　
http://akatyoutin.seesaa.net/

■」■」第84号 ______________________2008.6.23


この記事はおいらが入社間もない

相続対策などさっぱり訳わからない時代

研修も無く経験も無く飛び込み営業をやっていた時代

４年後入社日に相続対策を前提に１０棟のマンション

建築契約を

戴いた頃の事を記事にしています。

経験や知識も無い営業マンがただやる気だけで

契約までの悪戦苦闘を綴っています。

第49回　相続対策　営業　建築中オーナーさんとの対応

７棟同時建築は色々ありながらも

順調に進んでいった

オーナーさんは殆ど毎日７か所の現場を巡回

職人さん達に事細かな事を聞いていた

部材は順調に入荷しているのか？

工程に遅れはないのか？

設計に変更はないのか？

殆ど毎日現場に訪れ

職人さんに質問していた

その度に監督においらが呼ばれ

内容の報告を聞き

オーナーさんへ対応していた

何せ７か所の建築現場

遅れや計画変更など

トラブルもそれなりにあった

朝８時おいらの携帯が鳴る

オーナーさんからの連絡

どこどこのクロスの柄が打ち合わせと違う

どう言う事なんだ

おいらすぐさまは答えられず

折り返しに回答していたが

そのような事は何度もあった

特にオーナーさんが気にしていたのは

計画の日程とかなりの遅れ

かなりのクレーム頻度

おいらは営業として

現場監督を集め全体会議を行った





本日はここまで〜

最後までお付合いありがとう

地主さん　

今後の相続対策の是非参考にして下さい

営業の皆さん
資産活用の営業に参考にして頂ければ幸いです


■」■」＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


相続　体験から生まれた相続
　　事前に知っていれば
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
メルマガ登録・解除→

ＵＲＬ：http://akatyoutin.seesaa.net/
編集者：赤ちょうちん
Ｅ−Ｍａｉｌ：[e-mail]

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■」■」

メルマガ第85回

■」■」相続＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　　体験から生まれた相続
　　　　　　　事前に知っていれば・・・・・
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
　　　　　　
http://akatyoutin.seesaa.net/

■」■」第85号 ______________________2008.6.30


この記事はおいらが入社間もない

相続対策などさっぱり訳わからない時代

研修も無く経験も無く飛び込み営業をやっていた時代

４年後入社日に相続対策を前提に１０棟のマンション

建築契約を

戴いた頃の事を記事にしています。

経験や知識も無い営業マンがただやる気だけで

契約までの悪戦苦闘を綴っています。

第50回　相続対策　営業　現場監督を集め全体会議

営業職が現場監督を集め会議

異例の事であった

建築もよく分かっていない

おいらが監督を集めて会議

社内では、反感を買っていた

専門職の事は専門職に

社内での意見であった

工事日程の遅れ

現場周辺のクレーム

職人さんのオーナーさんへの対応などなど

色々営業として

言いたかった

オーナーさん自身もかなり

言いたい事があったので

参加

これもまた異例

社内も反対だった

オーナーさんのクレームは営業が対応すべきで

現場監督の会議までにが社内での意見

おいらはそれを押しのけ

参加してもらった

賃貸事業の拡大を建築時から

一緒に携わってほしかった

相続対策の一環として

７棟の賃貸マンション建築

ましてや同時建築

会議ではオーナーさんの

容赦ない意見

建築の遅れの原因

現場周辺への心遣い

計画変更がないか

部材の入荷状況など

一つ一つ詳細の質問に

監督らは対応に必死だった

会議後オーナーさん交えて

夕食会

会社役員らも参加しての初の

交流会

監督さんらに

オーナーさんの気持ちや人柄も理解してもらい

今後の建築進捗に万全を期してほしかった

ある建築のプロの言葉

建物は携わる人間の人柄がでる

建物は生き物だから

この言葉においらのできる事を

したかった

素人は素人なりに建築に参加したかった

オーナーさんにもその事を知ってもらいたかった

結果はどうであれ

おいらはやれる事はすべてやり通したい


本日はここまで〜

最後までお付合いありがとう

地主さん　

今後の相続対策の是非参考にして下さい

営業の皆さん
資産活用の営業に参考にして頂ければ幸いです


■」■」＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


相続　体験から生まれた相続
　　事前に知っていれば
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
メルマガ登録・解除→

ＵＲＬ：http://akatyoutin.seesaa.net/
編集者：赤ちょうちん
Ｅ−Ｍａｉｌ：[e-mail]

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■」■」

メルマガ第86回

■」■」相続＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　　体験から生まれた相続
　　　　　　　事前に知っていれば・・・・・
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
　　　　　　
http://akatyoutin.seesaa.net/

■」■」第86号 ______________________2008.7.7


この記事はおいらが入社間もない

相続対策などさっぱり訳わからない時代

研修も無く経験も無く飛び込み営業をやっていた時代

４年後入社日に相続対策を前提に１０棟のマンション

建築契約を

戴いた頃の事を記事にしています。

経験や知識も無い営業マンがただやる気だけで

契約までの悪戦苦闘を綴っています。

第51回　相続対策　営業　順調に進む建築現場

営業マンのおいらが

現場監督を集めオーナーさんも会議に参加

その日から現場が少し変わった

現場もきれいに

職人の車も現場近くの駐車場へ

オーナーさんの意見が忠実に

現場に反映され

おいらは　ちょい　ほっ

仕上げにも影響

詳細には必ず設計士や管理する責任者が

打合せ

部品の段取りも順調に入荷

オーナーさんの影響がここまで影響が出るとは？

正直驚いた

会社の反対を押し切って会議を開いた甲斐があった

これも営業マンの仕事

おっ

これで安心はしていなかった

月に2回はオーナーさんを参加してもらい

会議を続けた

現場は順調に進み

いよいよ仕上げへ

入居の決定率は５０％ぐらい

やや低迷に

おいらの本業である

入居率を完成までに

１００％にしなくては・・・

時間がない

入居募集会社へ

はっぱをかけに・・・・

本日はここまで〜

最後までお付合いありがとう

地主さん　

今後の相続対策の是非参考にして下さい

営業の皆さん
資産活用の営業に参考にして頂ければ幸いです


■」■」＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


相続　体験から生まれた相続
　　事前に知っていれば
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
メルマガ登録・解除→

ＵＲＬ：http://akatyoutin.seesaa.net/
編集者：赤ちょうちん
Ｅ−Ｍａｉｌ：[e-mail]

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■」■

メルマガ第87回

■」■」相続＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　　体験から生まれた相続
　　　　　　　事前に知っていれば・・・・・
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
　　　　　　
http://akatyoutin.seesaa.net/

■」■」第87号 ______________________2008.7.14


この記事はおいらが入社間もない

相続対策などさっぱり訳わからない時代

研修も無く経験も無く飛び込み営業をやっていた時代

４年後入社日に相続対策を前提に１０棟のマンション

建築契約を

戴いた頃の事を記事にしています。

経験や知識も無い営業マンがただやる気だけで

契約までの悪戦苦闘を綴っています。

第52回　相続対策　営業　入居斡旋会社へ発破

営業での本来の仕事

入居率を100%にしなければ

建築は順調に進んでいる

デザインマンション

賃貸物件では当時異例の

広告を自社でも次々手を打った

現場にはもちろん

目を引く看板

チラシも作った

モデルルームも開いた

チラシを自ら

他の賃貸マンションへ投函

入居斡旋会社への訪問の回数も多くした

当時の会社は建物が完成した時点で

満室引き渡しを

満室が出来なければ会社が保証する

そう言う条件を提示していた

家賃は建築現場地域の相場の

およそ

1万以上高かった

我々が出来る事はすべてやりつくした

もうすぐ完成

入居決定部屋数は６０％

残りを決定へ

最終段階

入居決定へ

動き回っていた

すべての時間をあてていた


本日はここまで〜

最後までお付合いありがとう

地主さん　

今後の相続対策の是非参考にして下さい

営業の皆さん
資産活用の営業に参考にして頂ければ幸いです


■」■」＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


相続　体験から生まれた相続
　　事前に知っていれば
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
メルマガ登録・解除→

ＵＲＬ：http://akatyoutin.seesaa.net/
編集者：赤ちょうちん
Ｅ−Ｍａｉｌ：[e-mail]

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■」■

メルマガ第88回

■」■」相続＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　　体験から生まれた相続
　　　　　　　事前に知っていれば・・・・・
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
　　　　　　
http://akatyoutin.seesaa.net/

■」■」第88号 ______________________2008.7.21


この記事はおいらが入社間もない

相続対策などさっぱり訳わからない時代

研修も無く経験も無く飛び込み営業をやっていた時代

４年後入社日に相続対策を前提に１０棟のマンション

建築契約を

戴いた頃の事を記事にしています。

経験や知識も無い営業マンがただやる気だけで

契約までの悪戦苦闘を綴っています。

第53回　相続対策　営業　いよいよ完成まじか

あと残り４０％

申込みを入れても

残り空きが出る

建築状況は完成まじか

周りの囲いがとれ

建物そのものが顔を出した

建築現場地域ではないデザイン

ＪＲ駅すぐ近く

目立つ

入居募集にもいい宣伝

駅前でのチラシくばり

モデルルーム開催など

ありとあらゆる手段で

募集の強化

本来は仲介業者の仕事

おいら企画営業には何の利益も落ちないが

満室率にもかかるし

何よりもオーナーさんに

安心してもらうには

満室引き渡しができる事が一番

仲介業者にも頻繁に通った

全部の建物の囲いがとれた朝

オーナーさんより

怒りの連絡が入る・・・・

本日はここまで〜

最後までお付合いありがとう

地主さん　

今後の相続対策の是非参考にして下さい

営業の皆さん
資産活用の営業に参考にして頂ければ幸いです


■」■」＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


相続　体験から生まれた相続
　　事前に知っていれば
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
メルマガ登録・解除→

ＵＲＬ：http://akatyoutin.seesaa.net/
編集者：赤ちょうちん
Ｅ−Ｍａｉｌ：[e-mail]

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■」■

メルマガ第89回

■」■」相続＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　　体験から生まれた相続
　　　　　　　事前に知っていれば・・・・・
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
　　　　　　
http://akatyoutin.seesaa.net/

■」■」第89号 ______________________2008.7.28


この記事はおいらが入社間もない

相続対策などさっぱり訳わからない時代

研修も無く経験も無く飛び込み営業をやっていた時代

４年後入社日に相続対策を前提に１０棟のマンション

建築契約を

戴いた頃の事を記事にしています。

経験や知識も無い営業マンがただやる気だけで

契約までの悪戦苦闘を綴っています。

第54回　相続対策　営業　オーナーさんからの怒りの連絡

建築現場の建物の囲いがとれた朝

オーナーさんから怒りの連絡が

おいらの携帯に

囲いがとれて

建物を見たが

打合せのイメージと違うじゃないかぁ

まったく違うと

今までもクレーム連絡が入っていたが

今回は今までとは違う

おいらは急いで会社に連絡

併せて設計担当の先輩へ連絡

おいらはあわててオーナーさん宅へ向かった

設計担当者も現場へ

イメージが全然違う

建物の色合いが・・・

おいらの説明などオーナーさんは

聞く耳をもたなかった

設計士も現場に到着

オーナーさんとの説明が始まった

詳細の説明にオーナーさんもひとまずは

落ち着き

今後の仕上げに

打合せ通りのイーメージへ

クレーム処理が一歩一歩オーナーさんとの距離を

縮めていける

おいらの最大の営業

さぁ本当の意味での営業はここから

営業は契約をとって売上を上げるのが仕事

それ以上にフォローが最大の営業

必ず報われる

売り上げに繋がる

入居も満室で引き渡さないと・・・・

引き渡し日まで時間がない・・・

オーナーさんとの打合せ後

仲介業者へ

本日はここまで〜

最後までお付合いありがとう

地主さん　

今後の相続対策の是非参考にして下さい

営業の皆さん
資産活用の営業に参考にして頂ければ幸いです


■」■」＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


相続　体験から生まれた相続
　　事前に知っていれば
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
メルマガ登録・解除→

ＵＲＬ：http://akatyoutin.seesaa.net/
編集者：赤ちょうちん
Ｅ−Ｍａｉｌ：[e-mail]

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■」■

メルマガ第90回

■」■」相続＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　　体験から生まれた相続
　　　　　　　事前に知っていれば・・・・・
　　　税理士さんも教えてくれない心構えと対策
　　　　　　
http://akatyoutin.seesaa.net/

■」■」第90号 ______________________2008.8.4


この記事はおいらが入社間もない

相続対策などさっぱり訳わからない時代

研修も無く経験も無く飛び込み営業をやっていた時代

４年後入社日に相続対策を前提に１０棟のマンション

建築契約を

戴いた頃の事を記事にしています。

経験や知識も無い営業マンがただやる気だけで

契約までの悪戦苦闘を綴っています。

第55回　相続対策　営業　完成引き渡しまで数日

当時の会社での引き渡し満室率は１００％

一棟も保証経験はなかった

引き渡しまであと数日での

残入居数は数十部屋（全体部屋数百数部屋）

相場の家賃より約一万高いのが響いてるのか

当時賃貸